淺析房產(chǎn)稅對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的影響

　　不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例于2015年3月份在全國實(shí)施，這體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)信息數(shù)據(jù)信息完備化的一種長期趨勢(shì)。房產(chǎn)稅是我國稅收結(jié)構(gòu)體系中的重要組成部分，直接影響到社會(huì)福利水平，對(duì)居民的幸福感和收入有著重要影響。文章將首先簡(jiǎn)要介紹房產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)而分析房產(chǎn)稅對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的影響。

　　《稅務(wù)研究》(月刊)創(chuàng)刊于1985年，由中國稅務(wù)學(xué)會(huì);中國稅務(wù)雜志社主辦。是中國稅收科學(xué)理論研究的最高學(xué)術(shù)期刊。始終堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持正確的政治方向，按照國家稅務(wù)總局、中國稅務(wù)學(xué)會(huì)關(guān)于把《稅務(wù)研究》辦成反映稅收研究最高水平的理論學(xué)術(shù)研究載體，理論研究要高水平、高層次、多出精品的要求。

　　一、前言

　　根據(jù)國家的相關(guān)政策可知，2011年上海和重慶兩地開始實(shí)行房產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例于2015年在全國范圍內(nèi)開始實(shí)行。該條例要求國土資源部分和相關(guān)部門建立健全統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，這有利于為相關(guān)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理，同時(shí)有利于確保各級(jí)單位對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行實(shí)時(shí)共享。以便提高信息的使用效率。2015年實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例有助于政府完善不動(dòng)產(chǎn)管理制度，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)管理工作機(jī)制，有助于了解我國居民的資產(chǎn)構(gòu)成情況和社會(huì)財(cái)富聚集狀況，同時(shí)有助于為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)的征收工作提供基礎(chǔ)條件和保障。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)民生工作有著重要作用，隨著近幾年來我國強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向規(guī)范化和健康化的方向發(fā)展，促進(jìn)我國城市化進(jìn)行的順利推進(jìn)。

　　二、房產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容的簡(jiǎn)要介紹

　　房地產(chǎn)稅是以房屋作為課稅對(duì)象并按照房屋的計(jì)稅余值或者租金收入向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。根據(jù)房產(chǎn)稅征收過程來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要于2012年開始推行，但是推行過程中遭遇了較多的阻礙。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象主要是房屋，征收范圍主要是城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，房產(chǎn)稅的征收辦法并不是固定不變的，對(duì)于自用的房屋，房產(chǎn)稅的征收辦法規(guī)定按照房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，但是對(duì)于出租房屋的房產(chǎn)需要按照出租房屋的實(shí)際租金收入征收，因此在分析房產(chǎn)稅對(duì)房屋租賃市場(chǎng)影響時(shí)要注意區(qū)別這兩種不同的征收辦法。

　　根據(jù)上文的闡述可知，房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)主要有從價(jià)和從租兩種方式，從價(jià)計(jì)征時(shí)其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值減去10%至30%后的余值，具體的幅度需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府的�?shí)際規(guī)定和相關(guān)政策決定。從租計(jì)征時(shí)其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的租金收入，應(yīng)納稅額為房產(chǎn)租金收入乘以12%的房產(chǎn)稅率。開征房產(chǎn)稅有助于完善我國現(xiàn)有的稅制結(jié)構(gòu)，同時(shí)也是我國特色的產(chǎn)權(quán)制度結(jié)構(gòu)的要求，房產(chǎn)稅的計(jì)征可以在一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，但是對(duì)社會(huì)總體福利水平有消極作用，降低了總體的社會(huì)福利水平。

　　房產(chǎn)稅的計(jì)征工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程。需要明確房產(chǎn)稅的征收范圍，并做好房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值評(píng)估工作，充分考慮房地產(chǎn)地處的位置、物業(yè)管理質(zhì)量、周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)環(huán)境等要素，以便對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為房產(chǎn)稅的計(jì)征工作提供必要的信息依據(jù)。

　　三、房產(chǎn)稅對(duì)我國房屋租賃市場(chǎng)的影響分析

　　房產(chǎn)稅對(duì)我國房屋租賃市場(chǎng)的影響主要可以從稅收效應(yīng)、供給效應(yīng)、判定條件的分析等方面進(jìn)行分析。

　　(一)稅收效應(yīng)

　　根據(jù)相關(guān)的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)可知，開征一項(xiàng)稅收時(shí)其稅收成本并不一定完全由某一利益相關(guān)者來承擔(dān)，稅收帶來的成本需要根據(jù)交易產(chǎn)品的價(jià)格需求彈性來分配。對(duì)于需求彈性較大的產(chǎn)品而言，計(jì)征稅收提高了其稅收成本，但是由于是買方市場(chǎng)，因此供給者不能通過提高價(jià)格來轉(zhuǎn)移稅收成本，只能自己消化計(jì)征稅收帶來的稅收成本。對(duì)于需求彈性較小的產(chǎn)品而言。計(jì)征稅收提高了其稅收成本，但是此時(shí)是賣方市場(chǎng)，因此供給者可以通過提高價(jià)格來轉(zhuǎn)移稅收成本，將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給了需求者。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)屬于需求價(jià)格彈性較小的產(chǎn)品，房子屬于剛性產(chǎn)品，因此房主可以在較大程度上將計(jì)征房地產(chǎn)帶來的稅收成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房主可以完全不承擔(dān)或者只承擔(dān)較少部分的新增稅收。由此可見，房屋租賃市場(chǎng)的整體租金將依據(jù)稅收金額上漲。

　　(二)供給效應(yīng)

　　首先假設(shè)閑置房屋都將進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)上市增加了這些住房的持有成本，因此房主為了轉(zhuǎn)化或者說轉(zhuǎn)移這部分成本往往將住房出租或者是選擇現(xiàn)期賣出住房，因此這些空置的房產(chǎn)將增加房屋租賃市場(chǎng)的房屋供給數(shù)量，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線將會(huì)向右上方移動(dòng)，供給的增加將會(huì)與需求曲線形成新的市場(chǎng)均衡點(diǎn)，房屋的出租價(jià)格將會(huì)降低。

　　如果閑置房屋并沒有直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是有房屋產(chǎn)權(quán)所有人借住給其他租客，并沒有收取租金，那么即使新增房產(chǎn)稅，這部分稅收將會(huì)直接由房產(chǎn)所有人全額承擔(dān)或者由現(xiàn)有的暫住人承擔(dān)，這部分房源不太可能會(huì)直接進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)租金有任何影響。

　　(三)判定條件的分析

　　房產(chǎn)稅的征收工作需要對(duì)房地產(chǎn)的來源進(jìn)行判定，首先需要進(jìn)行貪腐考察，如果該類房源是屬于貪腐得來，那么全面信息化系統(tǒng)的建立將使得這部分房源轉(zhuǎn)為出售。如果該類房產(chǎn)屬于正當(dāng)來源，那么將對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)考察，由于稅收主要可能由租客和房主共同承擔(dān)或者完全由租客承擔(dān)，因此持有住房的總收益主要取決于房?jī)r(jià)上漲的速度和租金年化收益率之和。由于房地產(chǎn)屬于價(jià)格需求彈性較小的產(chǎn)品，因此房地產(chǎn)的價(jià)格上漲不會(huì)引起較大需求的減少，甚至可以說房地產(chǎn)屬于生活的，必需品，由于房地產(chǎn)征稅提高了租金，因此租客需要付出更大的成本和更多的資金去選購房源，這樣雖然可以增加國家的稅收收入，但是卻降低了社會(huì)總體社會(huì)福利水平。降低了租客的生活水平。

　　(四)房地產(chǎn)稅對(duì)不同的城市有不同的影響

　　房地產(chǎn)稅對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的影響需要根據(jù)不同城市的房屋租賃市場(chǎng)的供給和需求狀況進(jìn)行具體的分析，不能一概而論。不同的城市類型受到房產(chǎn)稅的影響是不同的，房屋租賃市場(chǎng)的供需狀況也是不同的。

　　針對(duì)一個(gè)人口聚集型市場(chǎng)而言。房屋租賃市場(chǎng)的買賣雙方的地位有較大的差異，往往屬于賣方市場(chǎng)，空置房較少，比如經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線和二線城市，對(duì)這類城市征收房產(chǎn)稅時(shí)，房主間會(huì)通過提高房屋租賃價(jià)格將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)稼給租客，租客將會(huì)承擔(dān)較多的稅收成本，因此該類城市的房屋租賃租金將會(huì)出現(xiàn)整體上漲趨勢(shì)。本來應(yīng)該起到調(diào)節(jié)作用的房產(chǎn)稅實(shí)際降低了低收入人群的收入，雖然稅收征收對(duì)象主要是高資產(chǎn)人群，但是實(shí)際承擔(dān)稅收的人群卻是低收入人群，這部分人群的儲(chǔ)蓄將會(huì)減少。

　　針對(duì)一個(gè)人口外流城市而言，房屋租賃市場(chǎng)主要是買方市場(chǎng)。該城市由于人口外流，因此常住人口較少，對(duì)房屋租賃的需求較少，因此該類城市的房屋空置率較高，房屋產(chǎn)權(quán)所有人不能通過提高租金將稅收成本進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，因此整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲。

　　四、相關(guān)的政策建議

　　我國房地產(chǎn)具有收入、調(diào)控和分配三大主要的功能，這三個(gè)主要的功能有主次之分。房產(chǎn)稅具有受益稅的特點(diǎn)，作為地方主要稅源有助于為地方政府籌集公共資金作用，符合公共財(cái)政的要求，因此要重視房地產(chǎn)稅功能的提升。首先，應(yīng)該提高房地產(chǎn)稅功能的實(shí)現(xiàn)條件，著眼于長遠(yuǎn)、廣稅基支撐和受益稅定位。同時(shí)要重視提升房地產(chǎn)稅功能的模式轉(zhuǎn)型，要根據(jù)不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況選擇不同的征稅方式，改變房地產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收由平抑需求向激勵(lì)供給、由開發(fā)轉(zhuǎn)讓向購后持有模式轉(zhuǎn)變，稅收宏觀調(diào)控可以分別從需求和供給著手，針對(duì)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行需求側(cè)管理。其次，要重視房地產(chǎn)稅功能的制度變革工作質(zhì)量的提升，在房地產(chǎn)稅征收工作過程中要重視征稅的公平性，要考慮到我國目前較多居民購買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際情況，同時(shí)對(duì)低收入者自用居住房采取免稅辦法，降低并減少房地產(chǎn)稅對(duì)中低收入者的損害。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的全面展開標(biāo)志著我國不動(dòng)產(chǎn)信息的完備是一種長期趨勢(shì)，是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的具體表現(xiàn)。在征收房地產(chǎn)稅收時(shí)要根據(jù)不同城市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況和房屋租賃市場(chǎng)狀況來開展稅收征收工作，可以降低人口聚集型城市的房地產(chǎn)稅收的征收率，要以優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展為目標(biāo)和基本要求，要明確政府調(diào)控工作的邊界，不能過分干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，否則將只會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行惡性擾亂。