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改革開放以來,隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)有了空前的進(jìn)步。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大大促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展并對(duì)許多其他行業(yè)的發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)有著非常重要的地位。但是,房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中也存在著一些問題,導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)常出現(xiàn)周期性的波動(dòng)。文章從這個(gè)角度出發(fā),介紹房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的相關(guān)理論及特點(diǎn),并通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響因素分析其解決措施。
《四川建筑科學(xué)研究》本刊是“中文建筑科學(xué)類核心期刊”(北京大學(xué)圖書館與北京高校圖書館期刊工作研究會(huì)聯(lián)合編制)、 “中國科技論文統(tǒng)計(jì)源核心期刊”(中國科學(xué)技術(shù)信息研究所編制),亦是四川省優(yōu)秀期刊、《中國學(xué)術(shù)期刊(光盤版)檢索與評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)規(guī)范》執(zhí)行優(yōu)秀期刊。已加入“萬方數(shù)據(jù)(China Info)系統(tǒng)《科技期刊群》”、《中國學(xué)術(shù)期刊(光盤版)》和“中國期刊網(wǎng)”等。獲獎(jiǎng)情況:四川省優(yōu)秀期刊(1995);《CAJ-CD規(guī)范》執(zhí)行優(yōu)秀期刊。
近年來,我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,逐漸成為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè),并且,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的興起及快速發(fā)展,甚至直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。但是,縱觀我國二十余年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,也出現(xiàn)了周期性波動(dòng)的現(xiàn)象,這不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展,更波及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì),這也引起了政府機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)研究部門及相關(guān)人員開始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)問題的研究,力圖找到出現(xiàn)波動(dòng)的原因和避免及減緩波動(dòng)的措施,從而保證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性,進(jìn)而保證國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的概述
(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的內(nèi)涵
房地產(chǎn)周期的概念最早是由霍伊特(Hoyt,1933)在對(duì)芝加哥土地市場的分析中提出,穆勒(Mueller,1995)提出了房地產(chǎn)實(shí)際周期和房地產(chǎn)金融周期兩個(gè)不同層次的房地產(chǎn)周期概念,分別從對(duì)房地產(chǎn)真實(shí)空間的需求和房地產(chǎn)金融資本市場向房地產(chǎn)流動(dòng)的周期性變化,使房地產(chǎn)周期的概念的內(nèi)涵更加豐富和明確具體。房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng),就是指房地產(chǎn)市場曲線圍繞著市場均衡水平上下波動(dòng),而呈現(xiàn)出相似性、重復(fù)性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。而房地產(chǎn)市場曲線,就是通過房地產(chǎn)價(jià)格、租金、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、房地產(chǎn)銷售增長率、建筑開工量、建筑竣工量、房地產(chǎn)市場空置率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的波動(dòng)反映出來。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)是一個(gè)上升與下降、擴(kuò)張與收縮不斷往復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。主要包含復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段。復(fù)蘇期階段房地產(chǎn)供給大于需求,供求處于非均衡狀態(tài),此時(shí)房地產(chǎn)交易量較低,但價(jià)格止跌趨穩(wěn),市場預(yù)期開始好轉(zhuǎn);繁榮期房地產(chǎn)需求以一定速度增長,房地產(chǎn)價(jià)格開始快速上漲,各級(jí)市場成交量激增;經(jīng)過繁榮階段之后,過高的價(jià)格使一般居民無力承擔(dān),房地產(chǎn)需求逐漸減少,供給超過需求,房地產(chǎn)空置率上升,房價(jià)開始下跌,市場預(yù)期悲觀;隨著供求矛盾日益尖銳,房地產(chǎn)市場銷售競爭加劇,樓價(jià)繼續(xù)下跌,市場逐漸萎縮,由此進(jìn)入蕭條期階段。
(三)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)和國民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的關(guān)系
在近300年經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上,經(jīng)濟(jì)周期現(xiàn)象得到很多研究者的關(guān)注,也有很多理論成果。新中國成立以后,由于經(jīng)濟(jì)體制在不同時(shí)期的不同特征,呈現(xiàn)出不同的周期性波動(dòng)特點(diǎn),改革開放前,突出特點(diǎn)是大起大落,改革開放后是波幅減緩。
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期自改革開放以來呈現(xiàn)出顯著的增長型周期特征,且波動(dòng)劇烈、頻繁,相關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料研究結(jié)果表明,中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征主要有房地產(chǎn)開發(fā)投資周期、房地產(chǎn)需求周期、房地產(chǎn)價(jià)格周期三個(gè)特征。這三個(gè)特征之間存在明顯的領(lǐng)先滯后關(guān)系,當(dāng)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑,房地產(chǎn)開發(fā)投資必然下降,房地產(chǎn)價(jià)格跟著下跌,反之亦然。
根據(jù)兩者的特征分析可以看出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和國民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)在波動(dòng)方向、波動(dòng)領(lǐng)先滯后和波動(dòng)幅度等方面存在內(nèi)在聯(lián)系。從波動(dòng)方向來看,兩者基本上是同向變化,當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)周期處于上升階段時(shí),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期通常也處于上升階段,反之同呈下行趨勢;從波動(dòng)領(lǐng)先滯后關(guān)系來看,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于國民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)程度;從波動(dòng)幅度來看,在同一時(shí)期內(nèi),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度大于國民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)幅度。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響因素
(一)金融市場對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的波動(dòng)受很多因素影響,其首要影響因素就是金融市場的不穩(wěn)定性。首先銀行信貸是房地產(chǎn)商開發(fā)資金的重要來源,而信貸條件的寬松將促進(jìn)房地產(chǎn)投資的增加和房價(jià)的上漲,利率的下降也會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤;其次隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人均收入快速增長,加之國家對(duì)個(gè)人住房貸款一系列利好政策的出臺(tái)促進(jìn)了消費(fèi)者的購買信心;三是人民幣升值下的大量外資流入,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到了一定的推動(dòng)作用。而一旦央行迫于通脹壓力開始收緊信貸條件,提高利率,房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)價(jià)格必將受到抑制,從而帶來了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。
(二)土地開發(fā)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響
對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)有較大影響的另一個(gè)因素是土地開發(fā)。從表面上看,地方政府制定土地供應(yīng)計(jì)劃,確定土地供應(yīng)的數(shù)量和結(jié)構(gòu),采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地,但在實(shí)際操作過程中,由于房地產(chǎn)商大量囤地、地方政府暗中托市,中央政府的土地政策很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo),甚至事與愿違。一般而言,國家對(duì)于土地的開發(fā)受到市場宏觀調(diào)控的影響,政府根據(jù)市場的住房需求情況對(duì)土地的開發(fā)進(jìn)行合理的把控,所以土地開發(fā)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)根據(jù)市場供需產(chǎn)生周期性的波動(dòng)。
(三)市場供求狀況對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響
對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)有較大影響的第三個(gè)因素是市場供求狀況。房地產(chǎn)投資者要準(zhǔn)確把握市場方向,做出準(zhǔn)確的投資,從而得到市場效益。當(dāng)市場需求量大時(shí),房屋的價(jià)格就會(huì)提高,當(dāng)市場需求量小時(shí),房屋價(jià)格就會(huì)降低,所以投資者要對(duì)市場調(diào)控有深刻的理解,不要盲目跟風(fēng),在市場變化時(shí)做出準(zhǔn)確的判斷,不要打破供需平衡,避免出現(xiàn)高的投資風(fēng)險(xiǎn)。所以總的來說,市場供求狀況的變化對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)是有很大影響的。
(四)國家政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響
國家政策是國家相關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控情況制定的一系列影響房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)定。這些具有反周期性質(zhì)的宏觀政策在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。當(dāng)這些政策反應(yīng)過慢、過溫則難以達(dá)到調(diào)控的效果,當(dāng)這些政策過急過猛又容易導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過度波動(dòng)。市場是不斷變化的,而相關(guān)政策的制定需要一系列的流程,所以說,國家政策的制定會(huì)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況產(chǎn)生影響。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的解決措施
(一)加大對(duì)金融市場的管理
制定靈活高效的金融政策,合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的開發(fā)貸款政策、住房信貸政策和利率政策等,對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)有著顯著效果。在房地產(chǎn)市場衰退或蕭條期,大力推行適度寬松的貨幣政策,放松房地產(chǎn)信貸、降低房地產(chǎn)貸款利率,刺激房地產(chǎn)交易規(guī)模的擴(kuò)大。同時(shí)政府對(duì)信貸和利率等政策的制定和實(shí)施必須有一定的超前性、靈活性,盡可能的提高金融政策的效率,從而減少或平緩對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響。
(二)確保對(duì)土地開發(fā)的規(guī)范化管理
合理制定土地供應(yīng)計(jì)劃和土地政策,不斷完善招拍掛制度。根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的實(shí)際狀況,科學(xué)確定土地供應(yīng)計(jì)劃,運(yùn)用土地供給杠桿,對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)行調(diào)控,明確規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開、竣工期限,堅(jiān)決限制和打擊房地產(chǎn)商的囤地、炒地行為,保證每一塊土地的使用都符合相關(guān)的規(guī)定。只有這樣,才能在一定程度上確保對(duì)土地開發(fā)的規(guī)范化管理,才能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)產(chǎn)生積極的影響。
(三)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控
政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,建立和完善房地產(chǎn)供給體系和房地產(chǎn)市場,明確界定市場和政府的職能。建立健全高端商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、市場租賃房等有機(jī)結(jié)合的住房供應(yīng)體系,并根據(jù)實(shí)際情況,適時(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政企分工合作,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面向房地產(chǎn)市場,充分滿足房地產(chǎn)供給需求,政府著力穩(wěn)定房價(jià),規(guī)范市場秩序,遏制投機(jī)性炒房,控制投資性購房,保證房地產(chǎn)市場的供需平衡,只有這樣,才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,保證國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長。
(四)建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,只靠市場調(diào)節(jié)是不夠的,完善房地產(chǎn)市場信息披露制度,是非常有必要的。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商行為的監(jiān)管,確保房地產(chǎn)市場的信息公開、透明,為購房者提供客觀、準(zhǔn)確的市場信息。地方政府要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商在購地、融資和商品房銷售等環(huán)節(jié)的監(jiān)管,防范各種形式的房地產(chǎn)金融投機(jī)活動(dòng),使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,帶動(dòng)了我國其他行業(yè)的發(fā)展并且促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)之一。但是,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也存在著一系列影響經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的因素,本研究對(duì)這些因素進(jìn)行了分析,并且提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施?偟膩碚f,要想使得房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,就必須使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在合理的范圍內(nèi)波動(dòng),并且使得這種波動(dòng)和國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)在趨勢上是一致的。只有這樣,房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)有廣闊的發(fā)展前景,才能更好的促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,更好的為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn):
[1]高波,趙奉軍.中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀調(diào)控[M].商務(wù)印書館,2012.
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