不動(dòng)產(chǎn)異議登記新建設(shè)改革要點(diǎn)

　　文章是一篇房地產(chǎn)論文，主要講述了不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度和新改革管理應(yīng)用要點(diǎn)等等。本文選自：《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》,《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志是中華人民共和國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部主管、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的唯一一本國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)綜合性月刊。秉承“國(guó)家視野行業(yè)權(quán)威”的辦刊理念，著力打造中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一媒體。

　　摘要：異議登記的作成方式依據(jù)德國(guó)民法典第899條第2款的規(guī)定“根據(jù)假處分或者根據(jù)土地登記簿的更正牽涉到其權(quán)利的人的許可證書，進(jìn)行登記。無(wú)須為發(fā)布假處分而證明異議人的權(quán)利受到了危害。”由此可見，德國(guó)法規(guī)定了的方式主要有兩種：一是經(jīng)過(guò)更正登記所涉及權(quán)利人的同意，“該被涉及都即指對(duì)登記簿更正須作出登記同意表示的實(shí)際權(quán)利人或登記權(quán)利人”，“在為真實(shí)所有權(quán)人之利益時(shí)，登記同意人為登記權(quán)利人為的抵押權(quán)被錯(cuò)誤滯銷之抵押權(quán)人利益時(shí)，其登記同意人為真實(shí)所有權(quán)人。”二則是經(jīng)由法院的假處分。此外，在德國(guó)法上還涉及到其他作出異議登記的方式，如登記法官依職權(quán)作出，或依特定國(guó)家機(jī)關(guān)的囑托為之，以及單純依所有權(quán)人的申請(qǐng)為之，這些僅適用于法律有特別規(guī)定的情形下，不具有普適性。

　　關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)等級(jí),房產(chǎn)制度,房地產(chǎn)條例,房地產(chǎn)論文

　　在物權(quán)變動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)一般采用登記的方式進(jìn)行公示。無(wú)論是采意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的法國(guó)、日本還是采形式主義物權(quán)變動(dòng)模式的德國(guó)、奧地利，公示無(wú)疑都是物權(quán)變動(dòng)中兼顧靜態(tài)與動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)兩種安全保護(hù)的必需。因?yàn)楣�示是指將物�?quán)變動(dòng)的法律狀態(tài)通過(guò)一定的外在事實(shí)表現(xiàn)出來(lái)，使得物權(quán)變動(dòng)當(dāng)事人之外的任意第三人均可以通過(guò)該外部表象推斷出物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)或者是物權(quán)變動(dòng)之后或之前的靜態(tài)的物權(quán)法律關(guān)系。在物權(quán)法上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式一般乃是登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記是指權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家登記機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)事項(xiàng)記載于登記簿。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，它的公示作用在采登記要件主義立法模式的國(guó)家中顯得更為絕對(duì)。因?yàn)榈怯洿_定地起到公示物權(quán)的作用，并且因此具有了公信力。在此情況下一旦登記錯(cuò)誤，登記簿所記載的物權(quán)并非真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)，如若第三人基于此對(duì)登記的信賴而與登記權(quán)利人進(jìn)行交易并取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則原權(quán)利人(真正權(quán)利人)的權(quán)利則受到損害。

　　異議登記旨在對(duì)登記錯(cuò)誤狀態(tài)下的事實(shí)權(quán)利人或者利害關(guān)系人提供救濟(jì)的手段，通過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從而達(dá)到維護(hù)和救濟(jì)己身權(quán)利的目的。異議登記并不是一種終局的對(duì)錯(cuò)誤登記的救濟(jì)，但它可以及時(shí)或臨時(shí)性的提供一種保護(hù)，并與更正登記結(jié)合形成了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人和利害關(guān)系人的制度體系，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法中的重要制度。

　　異議登記制度在德國(guó)法中有詳盡的規(guī)定，瑞士和日本民法也采納了異議登記制度。在我國(guó)民國(guó)時(shí)期的民事立法中也有規(guī)定。但在我國(guó)現(xiàn)行法律中尚無(wú)異議登記制度的規(guī)定。異議登記在我國(guó)似乎還沒(méi)有起到它應(yīng)有的地位和作用。但在我國(guó)現(xiàn)時(shí)加緊制定物權(quán)法的進(jìn)程中我們驚喜地看到了異議登記制度，雖仍有不盡完善之處，但這立法舉動(dòng)仍是可贊的。筆者贊成在我國(guó)未來(lái)物權(quán)法中規(guī)定異議登記制度。

　　我國(guó)物權(quán)法草案第二修改稿第二十條規(guī)定了異議登記制度，具體表述如下：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的，有權(quán)向人民法院請(qǐng)求作出異議登記的地方裁定。根據(jù)人民法院異議登記的裁定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。”第二十一條第2款規(guī)定了異議登記的法律效果，即“登記更正后，原權(quán)利人在異議登記期間對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出的處分，登記更正后的權(quán)利人未追認(rèn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”此草案二十、二十一條大致勾勒出了我國(guó)未來(lái)物權(quán)法中異議登記制度的框架。(1)異議登記申請(qǐng)的人為權(quán)利人和利害關(guān)系人;異議登記提起的原因是認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的。(2)異議登記作出的法律程序?yàn)椋�有�?quán)申請(qǐng)異議登記的人向法院提起異議登記之訴，并由法院認(rèn)可，作出異議登記的裁定，再由登記機(jī)構(gòu)記載異議。(3)異議登記的法律效果并不在于凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，禁止原登記權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)。而是準(zhǔn)許原登記權(quán)利處分不動(dòng)產(chǎn)，只是與之交易的第三人承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐罁?jù)物權(quán)法草案二稿規(guī)定原登記權(quán)利人在異議登記期間的處分行為是一種待定的法律行為。一旦異議登記正確且而后又為更正登記，更正后取得登記權(quán)利人的地位的事實(shí)權(quán)利人對(duì)原登記權(quán)利人的處分不動(dòng)產(chǎn)的行為有追認(rèn)的權(quán)利，予以追認(rèn)的則該處分行為發(fā)生物權(quán)效力;不予追認(rèn)的，該處分自始無(wú)效。相反，在異議登記被證實(shí)為錯(cuò)誤、失效的情形下，原登記權(quán)利人仍為正當(dāng)?shù)牡怯洐?quán)利人，則其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分自始有效。

　　但是該草案的規(guī)定仍有一些不盡完善之處，如未能清晰的界分異議登記和更正登記間的關(guān)系，異議登記是一種臨時(shí)性的救濟(jì)手段，更正登記才具有終局性。再者異議登記的作成方式單一且嚴(yán)格。異議登記系從他國(guó)繼受而來(lái)的制度，不妨在對(duì)他國(guó)立法例進(jìn)行比較之后再結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)來(lái)構(gòu)建我國(guó)物權(quán)法中的異議登記制度。

　　二、各國(guó)立法例比較分析

　　(一)德國(guó)現(xiàn)行法上的異議登記制度

　　《德國(guó)民法典》第899條第一款規(guī)定：“在第894條的情況下，對(duì)土地登記簿正確性的異議可以被登記。”第894條則是涉及土地登記簿的更正的規(guī)定，“就土地上的某項(xiàng)權(quán)利，此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利或者第892條第一款所稱種類的處分限制而言，土地登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的法律狀況不一致的，其權(quán)利未被登記或者未被正確登記的人或者因登記并不存在的負(fù)擔(dān)設(shè)定或者限制而受到侵害的人，可以向土地登記簿的更正牽涉到其權(quán)利的人請(qǐng)求同意更正土地登記簿。”從以上規(guī)定可得，在德國(guó)法中異議登記適用于土地上的權(quán)利或者是此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利，是為保全既存的物權(quán)而設(shè)的登記，適用的條件等同于更正登記的條件，即土地登記薄記載的權(quán)利狀況與事實(shí)的權(quán)利狀況不一致，即登記簿與真實(shí)權(quán)利關(guān)系脫節(jié)的情況下。而登記簿的不正確可發(fā)生有以下狀況中：(1)物權(quán)合意自始欠缺、無(wú)效，或者嗣后被撤銷而喪失效力。德國(guó)法采物權(quán)行為理論，在債權(quán)公正合意之外尚有旨在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的物權(quán)合意，物權(quán)合意的瑕疵自然會(huì)影響到物權(quán)變動(dòng)的公示，因此可基于物權(quán)合意不存在或無(wú)效申請(qǐng)異議或者是更正登記。(2)“物權(quán)合意與登記之間的不一致。”。(3)“不體現(xiàn)于土地登記簿中的物權(quán)變動(dòng)。”“土地物權(quán)變動(dòng)上的規(guī)則為，僅是以法律行為方式的物權(quán)變動(dòng)，才須以物權(quán)合意與登記為其要件，反之其他直接基于法律規(guī)定而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，則不以此二者為生效要件。”(4)土地登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤，如登記人員在工作中的過(guò)失或偏差。