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隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展,經(jīng)營規(guī)模也在不斷擴(kuò)大,企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營模式也在發(fā)生著改變,在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭日益激烈的今天,要想保證房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,就要尋求跨區(qū)域開發(fā)的運(yùn)作模式,由于企業(yè)內(nèi)控模式影響著房地產(chǎn)行業(yè)的跨區(qū)域開發(fā)過程中的經(jīng)濟(jì)效益,文章主要對(duì)跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)內(nèi)控模式設(shè)計(jì)目標(biāo)、設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)步驟等三方面進(jìn)行探討,希望為相關(guān)人士提供有價(jià)值的參考。
《經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理》(月刊)創(chuàng)刊于1981年,是中國人民大學(xué)主辦的綜合性經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)術(shù)月刊。注重研究深度和學(xué)術(shù)規(guī)范,關(guān)注經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí),講求理論與實(shí)踐相結(jié)合。該刊主要組織刊發(fā)兩類文章:一類是具有原創(chuàng)性的純理論文章,強(qiáng)調(diào)理論創(chuàng)新、思想深度和思辨性;另一類是熟練運(yùn)用經(jīng)濟(jì)數(shù)量分析技術(shù)和實(shí)證方法、理論聯(lián)系實(shí)際、有新的觀點(diǎn)和發(fā)現(xiàn)的文章。
目前,隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸引起了人們的廣泛關(guān)注,現(xiàn)階段我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)制定了一系列的政策措施,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大,內(nèi)部的經(jīng)營管理朝著現(xiàn)代化的方向發(fā)展,另外,房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸呈現(xiàn)出資本大眾化、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入化等特征,在這種背景下,要想保證我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展,就要追求跨區(qū)域發(fā)展,而房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控模式設(shè)計(jì)可以有效的降低企業(yè)跨區(qū)域投資決策的風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而使我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到正常的發(fā)揮,保證工程質(zhì)量和進(jìn)度。另外,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)可以改善公司的內(nèi)控系統(tǒng),對(duì)系統(tǒng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行排查,總之,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控模式設(shè)計(jì)符合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。
一、跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)目標(biāo)
(一)利潤最大化目標(biāo)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下,房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利益的最大化,在進(jìn)行內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)時(shí),就要以利益最大化為目標(biāo),利益最大化目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)所有目標(biāo)的中心,可以為其它目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供基本保障,另外,其它目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也會(huì)影響利潤最大化目標(biāo)的完成。利潤最大化是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式設(shè)計(jì)所遵循的基本目標(biāo)之一,可以有序推進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。
(二)成本控制目標(biāo)
成本控制目標(biāo)在跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)內(nèi)控模式設(shè)計(jì)的全過程中都得到了應(yīng)用,這一內(nèi)控設(shè)計(jì)目標(biāo)要以經(jīng)濟(jì)適用為原則,對(duì)費(fèi)用比率的限制條件進(jìn)行設(shè)定,嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的支出,保證企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)效益。
(三)高效高質(zhì)目標(biāo)
質(zhì)量一直是各個(gè)行業(yè)所必須遵循的內(nèi)控模式設(shè)計(jì)目標(biāo),對(duì)于跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)中,質(zhì)量更是不可忽視的基本目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對(duì)于房地產(chǎn)的要求逐漸提高,在進(jìn)行內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)時(shí),要保證內(nèi)控制度下的工程項(xiàng)目具有一定的質(zhì)量,可以被消費(fèi)者所接受,并且也可以滿足社會(huì)各參與者的需求。高效率的目標(biāo)也就是時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo),跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控模式設(shè)計(jì)要在工程規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成,不能延誤工期。高效高質(zhì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)可以給企業(yè)內(nèi)部帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益。
(四)合規(guī)性目標(biāo)
我國針對(duì)房地產(chǎn)跨區(qū)域開發(fā)事業(yè)已經(jīng)制定相應(yīng)的法律條文,房地產(chǎn)內(nèi)部部門以及工作人員在進(jìn)行內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)中,要以這些法律條文為基礎(chǔ)進(jìn)行制定,根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況,對(duì)企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)控制度進(jìn)行調(diào)整,最后,由于房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營范圍、跨越幅度上都具有較大的差異性,所以針對(duì)不同區(qū)域政府應(yīng)該出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的開發(fā)政策,在內(nèi)控模式上也要進(jìn)行差別對(duì)待。
二、跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)的基本要求
(一)內(nèi)部牽制要求
跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式設(shè)計(jì)首先要遵循內(nèi)部牽制的要求,內(nèi)控模式應(yīng)該由公司總部與其他分部、各部門之間、以及員工之間共同配合完成,這就形成了一種相互制約的關(guān)系,一個(gè)部門無法有該項(xiàng)目的全部執(zhí)行權(quán),必須與其他部門進(jìn)行配合,相互查證后,該項(xiàng)目才可以通過,這就使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成了一種相互制約、相互影響的內(nèi)部牽制關(guān)系。
(二)成本效益要求
跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)的內(nèi)控制度不僅可以使公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮,提高企業(yè)獲取利潤的能力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化,另外,公司的內(nèi)控制度的建立和維護(hù),也會(huì)使公司出現(xiàn)一定的成本開支,針對(duì)這種情況,就要對(duì)公司內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析,采取合理的措施,爭取以最小的內(nèi)控控制管理成本獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。
(三)權(quán)責(zé)分明要求
在進(jìn)行跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)中,要根據(jù)公司的實(shí)際情況,如部門和員工的職能和性質(zhì)等,建立嚴(yán)格的管理制度,將具體職責(zé)進(jìn)行劃分,確保具體職責(zé)可以落實(shí)到每一個(gè)員工和部門,并且也要賦予各部門以及員工相應(yīng)的管理權(quán)限,進(jìn)而使公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)活動(dòng)都有據(jù)可循,這樣在內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)中一旦出現(xiàn)問題,就可以追溯到各部門以及相應(yīng)的工作人員,通過這種方式可以約束員工的行為,另外,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部針對(duì)內(nèi)控模式設(shè)計(jì)也可以制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲原則,以此來激發(fā)員工的工作熱情,提高員工的主動(dòng)性。
(四)信息反饋要求
企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)控制度是否發(fā)揮了真正的作用,原有的職能在工作中是否體現(xiàn)出來,這些都需要對(duì)企業(yè)實(shí)施情況和實(shí)施效果的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行收集,并且要對(duì)這些信息進(jìn)行及時(shí)反饋,這樣才能確保信息的及時(shí)性與完整性,通過信息反饋可以了解內(nèi)控制度的具體執(zhí)行情況,針對(duì)內(nèi)控模式中所存在的問題,也可以及時(shí)的進(jìn)行改進(jìn)和調(diào)整,進(jìn)而使內(nèi)控制度落實(shí)到實(shí)處,發(fā)揮其原有的實(shí)施效果。
三、跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式具體的設(shè)計(jì)步驟
(一)內(nèi)控模式目標(biāo)與工作流程的設(shè)計(jì)
企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化,通常將企業(yè)項(xiàng)目活動(dòng)與利潤最大化的目標(biāo)緊密聯(lián)系起來,在內(nèi)控目標(biāo)的確定上應(yīng)該以市場(chǎng)定價(jià)為基礎(chǔ),制定合理的定價(jià)政策,并且相關(guān)部門也要按照定價(jià)政策進(jìn)行工作。在工作流程方面,應(yīng)該確保流程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以落實(shí)到各個(gè)部門,各個(gè)部門之間也要進(jìn)行積極的配合,確保工作流程可以順利的實(shí)施,另外,企業(yè)也要制定相應(yīng)的評(píng)價(jià)部門,對(duì)內(nèi)控模式下各個(gè)工作流程的環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定,判斷內(nèi)控制度是否可以實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。
(二)企業(yè)內(nèi)控績效標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)
首先企業(yè)要對(duì)各部門的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查,數(shù)據(jù)內(nèi)容應(yīng)該包括風(fēng)險(xiǎn)程度、嚴(yán)重度等內(nèi)容,然后根據(jù)這些數(shù)據(jù)判斷出跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)模式中的關(guān)鍵績效分區(qū),然后針對(duì)這些關(guān)鍵的績效分區(qū)的各個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查和研究,調(diào)研關(guān)鍵績效分區(qū)的主要控制點(diǎn),之后要對(duì)這些控制點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制,另外,企業(yè)也要對(duì)項(xiàng)目工作流程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行劃分,將這些環(huán)節(jié)落實(shí)到個(gè)人,明確各個(gè)職員在內(nèi)控模式中具有的權(quán)利和責(zé)任,最后監(jiān)管部門以及審查部門要對(duì)上述環(huán)節(jié)中所提到的內(nèi)容進(jìn)行審查,檢驗(yàn)其是否符合國家的規(guī)定。
(三)企業(yè)自我控制的設(shè)計(jì)
在跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)中,自我控制設(shè)計(jì)就是對(duì)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng),通過報(bào)告的形式進(jìn)行總結(jié)和分析,并對(duì)績效誤差進(jìn)行分析和評(píng)定,進(jìn)而分析企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)控模式在一定時(shí)間內(nèi)是否成熟和完善。最后企業(yè)要設(shè)計(jì)內(nèi)控模式的評(píng)價(jià)系統(tǒng),內(nèi)控模式的評(píng)價(jià)系統(tǒng)不僅要對(duì)內(nèi)控模式的執(zhí)行情況進(jìn)行測(cè)試,還要對(duì)內(nèi)控模式的完善程度進(jìn)行評(píng)價(jià),進(jìn)而使內(nèi)控模式發(fā)揮真正的管理優(yōu)勢(shì)。
綜上所述,跨區(qū)域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用,相關(guān)部門應(yīng)該引起重視,首先了解內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)目標(biāo),然后要對(duì)內(nèi)控模式的設(shè)計(jì)要求進(jìn)行探討,最后采取合理的內(nèi)控模式設(shè)計(jì)步驟,進(jìn)而為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
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