核心法學(xué)職稱范例房屋租賃合同新規(guī)定條例方案

　　在目前房屋租賃合同中的新法學(xué)管理方式有哪些不同呢，應(yīng)該如何來促使現(xiàn)在法學(xué)的新模式呢，本文是一篇法學(xué)論文。因不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人應(yīng)當(dāng)按公平原則給予承租人進(jìn)行補(bǔ)償，即由出租人給予承租人裝修物和增設(shè)物可利用價(jià)值經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，現(xiàn)存鑒定價(jià)值與可利用價(jià)值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平原則由雙方分擔(dān)。如屬于拆遷致合同終止的，在無約定的情況下，對(duì)承租人的補(bǔ)償，以拆遷人給予的補(bǔ)償額為準(zhǔn)，而不存在損失分擔(dān)問題。

　　摘要：在處理房屋租賃合同糾紛中，常常因租賃合同對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)物的處理約定不明確或未作約定，加之法律、法規(guī)規(guī)定比較原則，處理起來比較棘手，致使對(duì)添附物的處理各地尺度不一，直接影響當(dāng)事人的切身利益。對(duì)此，筆者僅就房屋租賃合同終止后如何處理添附物的問題，作點(diǎn)膚淺的探討。

　　關(guān)鍵詞：房屋租賃,合同法,法學(xué)論文

　　一、關(guān)于房屋租賃活動(dòng)中添附物范圍

　　何謂房屋租賃活動(dòng)中的添附物、添附物包括哪些方面，現(xiàn)有法律并無明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，房屋租賃活動(dòng)中的添附物至少應(yīng)包括兩個(gè)方面，即裝修物(或稱對(duì)租賃物的改善)和增設(shè)物(或稱增設(shè)他物)。從建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第二條第二款規(guī)定 “本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。”來看，裝修物應(yīng)是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料，它不包括在原建筑物上的擴(kuò)建、改建物，也不應(yīng)包括增設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物上的空調(diào)、電梯、水電等設(shè)施或設(shè)備等。從建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條 規(guī)定“承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添”來看，增設(shè)物應(yīng)主要是指擴(kuò)建、改建物或增設(shè)的他物。但因擴(kuò)建、改建或增設(shè)的他物已固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝費(fèi)用卻很高，一旦拆除也會(huì)影響其本身的價(jià)值，而且有時(shí)也會(huì)損壞房屋本身，所以從經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將這些擴(kuò)建、改建物或增設(shè)的他物連同裝修物一起，作為房屋的添附物處理，因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將房屋租賃中承租人對(duì)房屋的裝修和增設(shè)概括為添附物。

　　法學(xué)論文：《當(dāng)代法學(xué)》是法律學(xué)術(shù)理論刊物。旨在推動(dòng)法學(xué)界開展多學(xué)科、多層次、多側(cè)面的法學(xué)研究，努力探索中國(guó)社會(huì)主義法律建設(shè)的道路及其發(fā)展的客觀規(guī)律，研究和回答在改革和四化建設(shè)中提出的重大法學(xué)理論問題和實(shí)際問題。它的辦刊宗旨是：繁榮法學(xué)學(xué)術(shù)研究，弘揚(yáng)法治精神，推動(dòng)社會(huì)法制進(jìn)程，關(guān)注社會(huì)熱點(diǎn)問題，薈萃學(xué)術(shù)精品，為憲法、行政法、經(jīng)濟(jì)法、民商法、刑法、訴訟法、國(guó)際法、環(huán)境法、軍事法等部門法的法學(xué)專家、法學(xué)研究工作者搭建學(xué)術(shù)研究平臺(tái)，提供對(duì)國(guó)內(nèi)外進(jìn)行學(xué)術(shù)交流的窗口，讓高層次法律研究人才脫穎而出。雜志在辦刊中，突出以各部門法學(xué)前沿、熱點(diǎn)問題研究為重點(diǎn)的辦刊定位，突出自己的特色。

　　二、添附的法律含義

　　在民法理論中，添附是混合、附和、加工三者的總稱。附合是添附中最主要的一種形式，是指不同所有權(quán)人的物相結(jié)合成為一物，形成新的財(cái)產(chǎn)。在民法理論中，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)可以因添附中的附合而取得。附合包括動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合和動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的附合。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的一般原則是，依不動(dòng)產(chǎn)為主物，由不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)人取得附合其上的從物的所有權(quán)。對(duì)從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權(quán)人為善意附合，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美�的法律�?guī)定要求主物物主賠償損失;從物所有權(quán)人為非善意附合的(如在承租的住房?jī)?nèi)設(shè)置不利于房屋的建筑物)，則反而應(yīng)承擔(dān)排除損害的責(zé)任。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合需要具備以下條件：一是必須動(dòng)產(chǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)之上，即附著者為動(dòng)產(chǎn)，被附著者為不動(dòng)產(chǎn);二是動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要組成部分，即二物結(jié)合以后，不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離;三是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)屬于不同的人所有，即同屬一人時(shí)則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有人取得他人動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的問題。在房屋租賃糾紛中所涉及的添附物，就是指動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的附合。承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的改善或者增設(shè)物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價(jià)值的設(shè)備設(shè)施，與附合構(gòu)成要件不相符合，故不屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。只有那些不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離的改善或增設(shè)物，才屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。根據(jù)上述附合原理，實(shí)踐中常把房屋租賃活動(dòng)中的添附物，界定為附合于房屋并與房屋融為一體不可分離的裝修和增設(shè)物，或分離后大大降低這些財(cái)產(chǎn)以及房屋本身價(jià)值，不包括可以拆除，又不影響自身價(jià)值的增設(shè)物

　　三、我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)處理添附的有關(guān)規(guī)定及其缺陷

　　添附是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)取得的一種形式，也是物權(quán)變動(dòng)的一項(xiàng)重要規(guī)則，是物權(quán)法的范疇，但我國(guó)物權(quán)法對(duì)此沒有規(guī)定，現(xiàn)有的法律、法規(guī)規(guī)定過于原則簡(jiǎn)單，主要有：

　　1、《中華人民共和國(guó)合同法》第223條。該條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物改善或增設(shè)他物。”“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。”

　　2、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條。該條對(duì)合法添附的物權(quán)歸屬作了簡(jiǎn)單規(guī)定：“非財(cái)產(chǎn)所有人在使用他人的財(cái)產(chǎn)增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人，造成財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。”

　　3、《城市房屋租賃管理辦法》第23條。該條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。明確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意并簽訂書面合同。因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。”

　　從上述規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有法律對(duì)關(guān)于房屋租賃糾紛中添附物的處理的規(guī)定比較籠統(tǒng)簡(jiǎn)單，如最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條中只有財(cái)產(chǎn)所有人同意附合的情況下產(chǎn)生爭(zhēng)議的處理辦法，如果財(cái)產(chǎn)所有人不同意附合，其添附物怎樣處理沒有規(guī)定。而《合同法》和《城市房屋租賃管理辦法》對(duì)添附物的處理并未涉及。添附屬于物權(quán)法的范疇，物權(quán)法以規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)歸屬秩序?yàn)閮?nèi)容，其注意保護(hù)的是經(jīng)濟(jì)生活靜的安全，以實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權(quán)穩(wěn)定的情況，其次是為了充分地實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而我國(guó)物權(quán)法對(duì)添附制度未作規(guī)定，不能不說是一種遺憾。

　　四、 司法實(shí)踐中對(duì)房屋租賃合同終止后處理添附物應(yīng)把握的原則

　　由于我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)添附制度未作規(guī)定，《民法通則》對(duì)增添物的處理也沒有直接規(guī)定，我國(guó)《合同法》第223條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條、《城市房屋租賃管理辦法》第23條規(guī)定又過于籠統(tǒng)，而司法實(shí)踐中具體案件的情況千差萬別，所以上述有關(guān)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的理論應(yīng)成為處理房屋租賃糾紛中此類問題的重要依據(jù)。筆者認(rèn)為，在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的添附物及其補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持下列原則：

　　1、當(dāng)事人約定原則。適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租用房屋進(jìn)行裝修或增設(shè)，雙方事先約定了具體的處理?xiàng)l款，且該房屋租賃合同屬正常終止的情形。在房屋租賃糾紛中，經(jīng)房屋所有人同意的裝修和增設(shè)是一種合法的添附行為，對(duì)裝修和增設(shè)投入損失的承擔(dān)按當(dāng)事人事先約定處理，這是民法自愿原則和民事權(quán)利處分原則在此類糾紛處理中的具體適用。最高人民法院在《貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》(下稱《意見》)第86條中規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。”此為確立當(dāng)事人約定原則的直接法律依據(jù)。

　　在依據(jù)當(dāng)事人約定原則處理承租人的租賃物時(shí)，如原租賃合同屬非正常終止(如合同無效或被解除)，即使當(dāng)事人事先約定了具體處理?xiàng)l款，筆者認(rèn)為也不能按約定處理，因?yàn)楫?dāng)事人雙方對(duì)添附物處理的事先約定是基于原租賃合同正常履行，是附條件約定，當(dāng)租賃合同無效或被解除時(shí)，當(dāng)事人原先據(jù)以約定的情勢(shì)已發(fā)生變更，若仍按原約定處理，難免危及無過錯(cuò)方的利益。

　　2、侵權(quán)責(zé)任原則。適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的情況下，私自對(duì)承租房屋所進(jìn)行的裝修或增設(shè)行為。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，非財(cái)產(chǎn)所有人只有在取得所有權(quán)人的同意之后，才能在他人的財(cái)產(chǎn)上從事添附行為，否則屬于民事侵權(quán)行為。在房屋租賃活動(dòng)中，房屋承租人只取得承租房屋的使用權(quán)，在未取得所有權(quán)人同意的情況下進(jìn)行裝修或增設(shè)，實(shí)質(zhì)上已侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人在交還房屋時(shí)，原則上應(yīng)對(duì)承租房屋恢復(fù)原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。《合同法》第223條規(guī)定：“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。” 《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規(guī)定：“…因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。” 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條規(guī)定：“…沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除”。上述規(guī)定是侵權(quán)責(zé)任原則的主要依據(jù)。

　　3、過錯(cuò)責(zé)任原則。在承租人在取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修或增添，但租賃合同屬非正常終止，如合同無效或被撤銷、解除的情形。在此種情形下，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)行為，應(yīng)適用過錯(cuò)責(zé)任原則處理承租人對(duì)租用房屋進(jìn)行的裝修或增設(shè)。

　　(1)租賃合同因出租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，承租人對(duì)房屋添置的添附物，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值予以折價(jià)賠償。

　　(2)租賃合同因承租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，對(duì)于承租人添置的添附物應(yīng)當(dāng)無償歸出租人所有，承租人無權(quán)再向出租人主張折價(jià)補(bǔ)償。

　　(3)合同無效或被撤銷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第61條規(guī)定承擔(dān)返還各自所得的財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。