房地產(chǎn)市場計(jì)量應(yīng)用措施

　　文章是一篇計(jì)量類論文，主要講述了房地產(chǎn)市場的計(jì)量研究和新管理應(yīng)用措施制度方案等等。本文選自：《北京房地產(chǎn)》,《北京房地產(chǎn)》雜志之所以成為國內(nèi)一流行業(yè)雜志，主要是堅(jiān)定地把遍布全國的數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，以及與房地產(chǎn)開發(fā)有密切關(guān)聯(lián)的商家確定為服務(wù)核心對(duì)象。雜志包括“特稿”、“觀測”、“市場”、“政策”、“交流”等子欄目，全面介紹國內(nèi)外房地產(chǎn)界的最新動(dòng)態(tài)。

　　摘要：一般來講,影響房地產(chǎn)需求變化的因素較多,主要有:房地產(chǎn)價(jià)格、國民收入水平、城市人口、城市化水平、經(jīng)濟(jì)政策、預(yù)期等,而本文主要考慮國民收入以及價(jià)格對(duì)需求的影響。影響房地產(chǎn)供給變化的因素也有很多,本文主要是考慮上期房地產(chǎn)需求以及價(jià)格,房產(chǎn)投資對(duì)供給的影響。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場,計(jì)量研究,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,計(jì)量制度,計(jì)量論文

　　一、引言

　　經(jīng)過十余年的發(fā)展,福建省住宅市場的供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長,產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。

　　“十五”期間,全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1854.73億元,是“九五”時(shí)期的2.2倍,增幅比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資高3.0個(gè)百分點(diǎn),占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資27.5%,比“九五”時(shí)期提高了5.8個(gè)百分點(diǎn);5年累計(jì)竣工房屋面積6079.75萬平方米,銷售面積6472.94萬平方米,分別比“九五”增長1.2倍和1.5倍;銷售額1577.46億元,比“九五”增長2.0倍。

　　盡管近兩年,國家一再出臺(tái)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、平抑房價(jià)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策,福建省房地產(chǎn)投資仍然保持強(qiáng)勁勢頭。根據(jù)福建省統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,2006年福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資787136億元,增長45.7%。其中,商品住宅開發(fā)投資511.68億元,增長40.7%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的65.0%,居主導(dǎo)地位。

　　商品住宅的銷售量達(dá)到2021.69萬平方米,商品房空置面積持續(xù)下降,全年下降30.19%。在空置商品房類型中,商業(yè)營業(yè)用房占46.6%,商品住宅占28.5%。2006年福州、廈門、泉州三市房屋銷售價(jià)格分別上漲6.7%、7%和5.8%,高房價(jià)的趨勢沒有得到抑制。房價(jià)持續(xù)地走高,從根本上講,是由供求關(guān)系決定的。究竟是什么因素影響著福建省的商品房的供給與需求?目前的房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫?為了弄清這些問題,需要通過歷史數(shù)據(jù),建立數(shù)學(xué)模型幫助我們了解房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響因素以及影響程度。本文利用1997年到2005年的數(shù)據(jù)建立供求的模型,對(duì)福建省住宅市場供給需求關(guān)系等內(nèi)容進(jìn)行分析研究,并對(duì)近幾年的供求平衡的偏離程度進(jìn)行分析。

　　二、模型設(shè)計(jì)

　　(一)模型結(jié)構(gòu)建立一個(gè)能反映房地產(chǎn)供求關(guān)系的計(jì)量經(jīng)濟(jì)聯(lián)立方程模型,共選取了2個(gè)內(nèi)生變量、1個(gè)滯后變量和3個(gè)外生變量,變量之間的關(guān)系如圖1所示。

　　(二)模型的變量說明根據(jù)圖1中具體的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,并充分考慮圖中各變量歷史資料的可獲取、確定模型的變量。

　　1.內(nèi)生變量Y1———商品房本年銷售面積;單位:萬平方米Y2———商品房本年施工面積;單位:萬平方米根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲取性,采用商品房本年銷售面積來表示市場需求。用每年施工面積來表示市場供給量。

　　2.內(nèi)生滯后變量Y1-1———商品房本年銷售面積前一期值;單位:億元由經(jīng)驗(yàn)可得知前一期市場需求會(huì)影響房產(chǎn)市場供給。

　　3.外生變量X1———商品房本年銷售價(jià)格;單位:元/平方米X2———房地產(chǎn)企業(yè)的總投資;單位:億元119X3———居民消費(fèi)水平;單位:元/人方程式根據(jù)圖1,構(gòu)造模型的結(jié)構(gòu)式如下:y1=c(1)*log(x1)+c(2)*x3(1)y2=c(3)*x1+c(4)*x2+C(5)*y1(-1)(2)方程(1)反映房地產(chǎn)市場需求的形成,它與銷售價(jià)格以及居民消費(fèi)水平有關(guān)。方程(2)反映房地產(chǎn)市場供給的形成,它與銷售價(jià)格、房地產(chǎn)市場投資額以及前一期房地產(chǎn)市場需求有關(guān)。

　　三、模型的參數(shù)估計(jì)及檢驗(yàn)

　　(一)數(shù)據(jù)來源本模型參數(shù)估計(jì)采用時(shí)間序列數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)均來自2007年《福建省統(tǒng)計(jì)年鑒》,樣本區(qū)間為1997~2005年。數(shù)據(jù)處理與模型計(jì)算采用的是Excel2000和Eviews3.1軟件。(二)參數(shù)估計(jì)利用Eviews3.1軟件對(duì)模型采用二階段最小平方法(2SLS)進(jìn)行參數(shù)估計(jì),參數(shù)估計(jì)結(jié)果如下:

　　/uploadfile/20100118113105363.jpg"border=0>(三)模型檢驗(yàn)本模型估計(jì)出來的參數(shù)所反映的經(jīng)濟(jì)意義與經(jīng)濟(jì)理論和實(shí)踐相符;在0.05顯著性水平下本模型各方程均能通過顯著性檢驗(yàn);各方程的擬合優(yōu)度均大于0.97;估計(jì)參數(shù)在0.05顯著性水平下能夠通過參數(shù)的顯著性檢驗(yàn)。

　　上述結(jié)論表明,本模型的參數(shù)估計(jì)結(jié)果在經(jīng)濟(jì)意義和統(tǒng)計(jì)意義上均具有一定的可信度。

　　四、歷史模擬和事后預(yù)測

　　(一)內(nèi)生變量歷史值與模擬值為了檢驗(yàn)?zāi)Ｐ陀糜谀�擬分析的可靠性,本文運(yùn)用上述模型對(duì)樣本期數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬,并進(jìn)行事后120預(yù)測,通過計(jì)算內(nèi)生變量1997~2005年模擬值與實(shí)際值的相對(duì)誤差來考察模型的預(yù)測能力。計(jì)算結(jié)果見表1。根據(jù)表1的數(shù)據(jù)顯示,絕大部分誤差均小于5%,模擬效果良好。其中Y2的模擬誤差相對(duì)于Y1來說較好。在2004年的Y1值內(nèi)生變量模擬值及相對(duì)誤差表曾一度達(dá)到11%,這是由于2004的Y1值的缺失,應(yīng)用插值法來得到一個(gè)估計(jì)值。這本來就存在著些許誤差,結(jié)果導(dǎo)致了模擬值和實(shí)際值的相對(duì)誤差達(dá)到11%。這是由于數(shù)據(jù)不全造成的.公務(wù)員之家

　　值相對(duì)誤差(MPE)均值相對(duì)誤差(MPE)表示被解釋變量在樣本期間每個(gè)時(shí)期的模擬值R(t)和實(shí)際值W(t)的平均相對(duì)離差,可用于測度事后預(yù)測向上或向下偏倚的程度。均值相對(duì)誤差(MPE)越接近于零,模型預(yù)測的上下偏倚程度越好。表2中顯示,各項(xiàng)均值相對(duì)誤差(MPE)接近于零,表明此模型的系統(tǒng)誤差較小,模型的預(yù)測性能較好.

　　(三)均方根相對(duì)誤差(RMSPE)均方根相對(duì)誤差(RMSPE)表示被解釋變量在樣本期間每個(gè)時(shí)期的模擬值與實(shí)際值之間的絕對(duì)對(duì)應(yīng)程度,主要用于評(píng)價(jià)模擬值序列與實(shí)際值序列的總體擬合度.

　　從表3可見,各項(xiàng)均方根相對(duì)誤差(RMSPE)均較小,表明模擬值和實(shí)際值的平均偏離程度小,該模型的總體擬合很好。

　　五、結(jié)論

　　本文所建立的福建省房地產(chǎn)市場供需的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型,經(jīng)過參數(shù)估計(jì)表明參數(shù)估計(jì)結(jié)果在經(jīng)濟(jì)意義和統(tǒng)計(jì)意義上均具有較強(qiáng)的可信度。經(jīng)過動(dòng)態(tài)模擬檢驗(yàn),各項(xiàng)檢驗(yàn)結(jié)果都非常理想,表明此模型能比較準(zhǔn)確地模擬福建省房地產(chǎn)供需在樣本期間的動(dòng)態(tài)變化。因此,該模型系統(tǒng)具有較好的擬合優(yōu)度和預(yù)測能力。