企業(yè)單位房地產(chǎn)新管理運(yùn)用技巧

　　文章是一篇房地產(chǎn)論文，主要講述了企業(yè)單位房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理改革制度新應(yīng)用措施方案等等。本文選自：《中國房地產(chǎn)金融》,《中國房地產(chǎn)金融》由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)建設(shè)銀行委員會主辦，是我國目前唯一一份經(jīng)國家新聞出版署批準(zhǔn)向國內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊，在社會享有一定信譽(yù)，其社會影響也較大。本刊編委會由國務(wù)院研究室、中國社會科學(xué)院、財(cái)政部、建設(shè)部、國土資源部、人民銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等部門的專家組成。

　　摘要：就以居住為目的購買房地產(chǎn)購買者來說,其需求是接近剛性的,而以投資為目的購買房地產(chǎn)的購買者來說,其需求是純彈性的。目前的市場狀態(tài)是以居住為目的購買房地產(chǎn)的購買者直線上升,而以投資為目的購買房地產(chǎn)的購買者數(shù)量直線下降。近7個月來,杭州房價(jià)的連續(xù)下跌,也充分反應(yīng)了房地產(chǎn)投資市場的趨冷。但是,因?yàn)橐跃幼�為目的購買房地產(chǎn)的買方力量存在,房地產(chǎn)價(jià)格不會出現(xiàn)理論上的暴跌,而是應(yīng)該在兩者均衡的條件下趨于浮動。

　　關(guān)鍵詞：企業(yè)單位,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),經(jīng)濟(jì)制度,房地產(chǎn)論文

　　一、房價(jià)形成機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

　　1.房價(jià)本身的形成直接誘因,來自購買方和出售方的協(xié)商議價(jià)。

　　只有房價(jià)在足夠多的購房者認(rèn)同的區(qū)間內(nèi),房地產(chǎn)的成交量才可以得以保證。也就是說,表面上是房地產(chǎn)開發(fā)方的單方面定價(jià),但實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)方與購房者之間的一種價(jià)格博弈。開發(fā)方的定價(jià)原則在于,如果成交量降低就會采用一系列的促銷措施,從一定程度上降低房價(jià),而在其定價(jià)過程中會參考相似樓盤的報(bào)價(jià),以確定自己的價(jià)格策略。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的過程衍生出來的涉及到鋼材、水泥等建材行業(yè),勞務(wù)技術(shù)等服務(wù)行業(yè),房地產(chǎn)設(shè)計(jì)咨詢等創(chuàng)意科技類產(chǎn)業(yè)的綜合化的半封閉的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。同時延伸設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)建材的原材料企業(yè)和因?yàn)閯趧?wù)支持而帶動的區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)成交價(jià)格指數(shù)是整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的有效表達(dá)。

　　二、房地產(chǎn)成交價(jià)格影響因素分析

　　1.人們對于不同檔次居住用房產(chǎn)的需求對房價(jià)的影響。

　　就房屋的宜居性要求來說,不同購房者對于極高檔小區(qū)和基礎(chǔ)型小區(qū)均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求,但是反應(yīng)了購買者對于房屋設(shè)施作為其居住用途上的不同要求。所以,單從2014年5月份數(shù)據(jù)來看,超過25每平米的住宅只有12%,這表明對于極高端房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商仍然對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度。特別是在反腐工作日益緊張的今天,極高端房地產(chǎn)已經(jīng)成為了高級官員購買房產(chǎn)的禁區(qū)。與此同時,有29%的房屋售價(jià)落在了15~25的區(qū)間中,26%的房屋售價(jià)落在了1~15的區(qū)間中,此兩者占據(jù)了所有房屋資源的55%。此數(shù)據(jù)表明了大多數(shù)購房者是認(rèn)同這一價(jià)格區(qū)間的。而6元以下區(qū)間、6~8區(qū)間、8~1區(qū)間中分別占有的比例為3%、11%和19%,本文研究區(qū)間范圍中期價(jià)格分布呈現(xiàn)較為完整的正態(tài)分布。

　　2.投資用房產(chǎn)的需求對于房價(jià)的影響。

　　房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因來自投資用房地產(chǎn)的投資人隨時可能撤出房地產(chǎn)市場,而近7個月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下跌的主要原因,也是來自多個領(lǐng)域的投資用房地產(chǎn)投資人撤出。這些領(lǐng)域的投資人主要來自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過民間貸款運(yùn)作投資用房地產(chǎn)的商人等。理論上講,因?yàn)橥顿Y用房地產(chǎn)之前囤積量的存在,以及投資人止損心理的存在,房地產(chǎn)售價(jià)可能出現(xiàn)成本倒掛的現(xiàn)象。

　　三、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對策

　　1.積極控制土地保有量和開發(fā)量的關(guān)系。

　　開發(fā)商對于土地的保有可以分為兩種形式,其一是完全融資保有,其二是完全自有資金保有。兩者的本質(zhì)區(qū)別在于其購進(jìn)土地的資金是否經(jīng)過了前置貸款。事實(shí)上,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即使不進(jìn)行土地開發(fā),也可以完全通過土地的金融運(yùn)作獲得相當(dāng)豐厚的利潤。所以,到底將手中多少土地開發(fā)成房地產(chǎn)項(xiàng)目,是開發(fā)方需要平衡的問題。在市場條件不好的情況下,可以適當(dāng)延長土地的持有期來換取更大的利潤。

　　2.合理調(diào)查市場,做好產(chǎn)品定位。

　　房地產(chǎn)銷售的利潤高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)的利潤。而通過詳實(shí)的市場調(diào)查,可以充分了解目標(biāo)人群的購買欲望和購買力,以對房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)和定位做好定位。只有充分科學(xué)的對項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格和品質(zhì)的定位,才可以使產(chǎn)品達(dá)到完美的標(biāo)準(zhǔn)。

　　3.實(shí)行集約式資金管理。

　　集約式資金管理是面對快速復(fù)雜化的房地產(chǎn)投資形式,各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上馬的一種新型的資金管理模式,這種資金管理模式下,會通過計(jì)算機(jī)軟件對投資預(yù)期收益和投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。因?yàn)橄到y(tǒng)采用了模糊計(jì)算法,通過復(fù)雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結(jié)果,使得企業(yè)的投資更加具有理性。