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成品油銷售企業(yè)土地管理及風(fēng)險防控

文章簡要:作為成品油銷售企業(yè)來講,加油站零售是最主要的利潤來源,而決定加油站零售量的往往是加油站的位置,也就是土地的地理位置是決定加油站銷售業(yè)績的核心因素,土地是加油站的基礎(chǔ)和根本。近年來,各大石油公司搶攤布局,開展加油站網(wǎng)點之爭,最根本的就是土地

  作為成品油銷售企業(yè)來講,加油站零售是最主要的利潤來源,而決定加油站零售量的往往是加油站的位置,也就是土地的地理位置是決定加油站銷售業(yè)績的核心因素,土地是加油站的基礎(chǔ)和根本。近年來,各大石油公司搶攤布局,開展加油站網(wǎng)點之爭,最根本的就是土地位置之爭。作為石油老企業(yè),存量用地存在較多的管理問題亟待理順和規(guī)范,必須確保新增用地和存量管理做到合法合規(guī)、權(quán)屬清晰、手續(xù)完備、管理規(guī)范。

中國海上油氣

  《中國海上油氣》是由中國海洋石油總公司主管、中海石油研究中心主辦的石油及天然氣科學(xué)綜合性技術(shù)期刊(國內(nèi)外公開發(fā)行,刊號:CN11-5339/TE),重點報道我國海洋石油和天然氣科學(xué)的重大研究成果。獲獎情況:中國期刊方陣“雙效”期刊、中國期刊方陣“雙百期刊”、國家期刊獎百鐘重點期刊(第三屆)、全國優(yōu)秀科技期刊二等獎(92)。

  一、加油站用地的特殊性和用地現(xiàn)狀

  加油站用地屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地,加油站本身的特殊性,其用地也受到較多的政策限制。根據(jù)國家規(guī)定,加油站用地為限制供地類項目,實行有償使用,并按規(guī)定實行招標、拍賣,加油站用地通過行政劃撥、協(xié)議出讓方式取得已成為歷史,加油站用地的門檻越來越高。而在國有大石油公司內(nèi)部,由于歷史原因,加油站用地性質(zhì)存在多種形式,除了國有出讓地外,還有原來的國有劃撥地、授權(quán)經(jīng)營地,集體建設(shè)用地等,存在諸多法律風(fēng)險

  二、加油站用地存在的主要風(fēng)險

  (1)加油站用地手續(xù)不完備。石油產(chǎn)品銷售企業(yè)未經(jīng)批準,未履行全部手續(xù)或者辦理明顯有瑕疵的手續(xù)即占用土地建造加油站,未按照約定履行土地出讓合同。

  (2)加油站用地性質(zhì)違規(guī)。因無法取得商服用地,石油銷售企業(yè)可能會占用工業(yè)、教育科技文化用地建造加油站,對于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊和農(nóng)村地區(qū),為了搶占市場,企業(yè)也可能會違規(guī)租用農(nóng)村集體土地建造加油站,以上不當(dāng)行為可能帶來行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照等嚴重的法律后果。

  (3)土地權(quán)屬登記不規(guī)范。存量用地權(quán)屬登記不規(guī)范帶來內(nèi)部管理風(fēng)險,加油站土地?zé)o證問題,加油站收購后土地權(quán)證未及時進行變更等。

  (4)加油站承租用地管理不到位。因他人土地?zé)o證,劃撥地出租未經(jīng)批準,農(nóng)用地、集體建設(shè)用地出租,出租人違規(guī)用地,違章搭建,未辦理租賃備案,未取得房地產(chǎn)租賃他項權(quán)證、租賃合同約定不明等問題帶來營業(yè)執(zhí)照到期后無法延期、新辦證照或行政許可事項受阻等失去經(jīng)營網(wǎng)點、引起糾紛訴訟、造成經(jīng)濟損失等風(fēng)險。

  (5)閑置土地存在政府收回的風(fēng)險。根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,禁止任何單位和個人閑置、荒蕪?fù)恋兀B續(xù)多年未使用的,經(jīng)原批準機關(guān)批準,可由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。

  三、加油站用地規(guī)范管理與風(fēng)險防控

  1.新增用地管理

  新增用地管理的原則是手續(xù)齊全規(guī)范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式:通過招拍掛和通過加油站資產(chǎn)收購。

  (1)招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設(shè)用地,企業(yè)一般可以從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T公開信息渠道獲取土地招拍掛信息,向當(dāng)?shù)赝恋毓芾斫灰字行奶岢鰰嫔暾,參與土地的招拍掛活動,競買成功后,簽訂成交確認書,交款、土地預(yù)審、規(guī)劃審查、項目立案審查、環(huán)評、簽訂出讓合同,最后進行土地使用權(quán)初始登記。

  (2)資產(chǎn)收購。加油站所有資產(chǎn)含土地和房產(chǎn)一同收購,使加油站土地使用權(quán)收歸己有。該種方式會遇到轉(zhuǎn)讓方主體不合格、未經(jīng)共有人同意、加油站房地產(chǎn)已抵押、無產(chǎn)權(quán)證,等?刹扇∪缦麓胧

  一是在收購前進行全面的盡職調(diào)查,發(fā)現(xiàn)以上問題及時采取應(yīng)對辦法。比如發(fā)現(xiàn)關(guān)于抵押問題,可視具體情況要求先期解除抵押,或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規(guī)用地,轉(zhuǎn)讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的,應(yīng)在收購合同中,明確約定由轉(zhuǎn)讓方負責(zé)將該加油站的土地辦理為國有出讓性質(zhì)和商業(yè)用途,并過戶到合同約定的使用人名下。

  二是盡快辦理土地房產(chǎn)過戶手續(xù)。加油站股權(quán)收購,價值比重最大的實際上就是土地和房產(chǎn),收購后,若土地不是登記在加油站名下的,企業(yè)盡快到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù),并移交涉及土地房產(chǎn)的各類檔案資料。

  2.存量用地管理

  (1)自有土地。自有土地有劃撥、授權(quán)經(jīng)營、出讓三種。劃撥土地按照法律規(guī)定未經(jīng)批準不得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓,企業(yè)應(yīng)注意因加油站歇業(yè)或關(guān)閉后,若加油站土地是劃撥地的,未經(jīng)土地管理部門批準不得隨意處置,否則違法。授權(quán)經(jīng)營地是國家將原劃撥地經(jīng)評估按評估價轉(zhuǎn)增國家資本金后授權(quán)給國有控股公司使用的土地,企業(yè)無處置權(quán),經(jīng)批準同意轉(zhuǎn)讓的需補交出讓金。

  (2)聯(lián)營。聯(lián)營方以土地房產(chǎn)作價入股與石油公司成立加油站,按照《公司法》規(guī)定,該土地房產(chǎn)屬于聯(lián)營企業(yè)資產(chǎn),應(yīng)當(dāng)將該土地房產(chǎn)過戶到聯(lián)營體名下,但現(xiàn)有聯(lián)營加油站中,存在較多未過戶的情況,可能帶來權(quán)益不清,出資不實,土地方擅自處分該土地房產(chǎn)等風(fēng)險,建議協(xié)商聯(lián)營對方補辦過戶手續(xù)。

  (3)承租。加油站承租土地對于石油企業(yè)來說既無奈、又有不確定性和一定的風(fēng)險。租賃土地的主動權(quán)在出租人手里,對于加油站承租地管理,建議一是對出租人開展盡職調(diào)查,確定出租人主體合格,租賃標的合法合規(guī)。加強租賃合同管理,將可能遇到的風(fēng)險通過合同約定來化解。二是完善租賃手續(xù)和相關(guān)文件,加油站應(yīng)當(dāng)向出租人索取土地權(quán)屬證明復(fù)印留存,或到土地房產(chǎn)交易中心調(diào)閱權(quán)屬信息。租賃事項應(yīng)當(dāng)備案,并辦理土地使用權(quán)出租他項權(quán)利登記,取得租賃他項權(quán)利證書,維護承租人權(quán)益。

  還有一種特殊情況,租賃集體土地經(jīng)營加油站。土地管理法規(guī)定“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”任何單位或個人進行建設(shè),如果不符合上述規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格,則必須依法申請使用國有土地,油品銷售企業(yè)建設(shè)加油站也必須使用國有土地。過去一段時間,加油(氣)站的建設(shè)大規(guī)模的展開,很多經(jīng)營者就是通過租用集體土地的形式建設(shè)了大批加油(氣)站的。此行為違反我國現(xiàn)行法律法規(guī)的強制性規(guī)定,租地建站合同終將歸于無效。

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